媒介契約の種類
マンション売却を不動産会社に依頼する場合、その旨を契約という形で書面にする必要があります。売却委任契約には2種類あり、一般媒介契約と専任媒介契約のどちらかを売主様に選択して頂くことになります。
一般媒介契約の場合、同じ物件の売却を他社にも依頼することができますが、専任媒介契約では、契約した不動産会社1社のみにしか依頼することはできません。このような言い方をすると一般媒介契約の方が買い手がつきやすいように感じますが、実はそうでもありません。そこには、現在の不動産業界の仕組みと、不動産会社の利益算出の構図が大きく影響しています。
レインズの介入で進化した情報網
インターネットがまだ普及していない時代、不動産売買はチラシなどの紙媒体で成立していました。他社に物件を売り込むにも、一社一社担当者が直接出向く必要があったわけです。こうしたアナログな仕組みの中では、一般媒介契約は大いに有利でした。売主様が多くの不動産会社と契約することで、情報発信の拠点が増え、情報が伝わる範囲が一気に広がるためです。
しかし、インターネット上のデータベース・レインズが介入したことで、専任媒介で1社のみに委託しても、レインズを通して全国の不動産会社と情報を共有できるようになりました。情報伝達の範囲について、現在は一般媒介と専任媒介に差はないと言っていいでしょう。
不動産会社のモチベーション
不動産会社は、売主様に代わって物件を売り込み買い手を見つけた成功報酬として、仲介手数料を頂いています。会社は利益を上げるために懸命に物件を売り込むわけですが、ここに契約形態の違いが影響してきます。
専任媒介契約の物件であれば、買い手を見つければ確実に会社の利益となります。対して、一般媒介契約の物件はどうでしょう？いくら広告や宣伝に力を注いでも、他社が売却してしまえば自社には1円も入りません。
この差は、会社が設定する宣伝費の割り当てにも如実に表れます。広告の一番目立つスペースには自社の専任媒介の物件を載せますし、一般媒介の物件は宣伝費用を取り戻せる補償がないのでどうしても後回しにされがちです。担当者の売り込みに対する意欲にしても、専任媒介の物件が有利と言えるでしょう。
専任媒介を結ぶ前に
とはいえ、売主様の心情としては、1社のみに大切な物件を任せてよいのか不安を感じることと思います。実際に依頼してみなければ不動産会社の動きも把握できませんから当然のことです。専任媒介契約を結ぶ際には、契約期間と契約更新のシステムをうまく活用してください。
専任媒介契約の場合、契約期間は最長で3カ月です。つまり3カ月より短い期間であれば自由に設定可能です。おそらく多くの不動産会社が3カ月での契約を持ちかけてくると思いますが、初めて契約を結ぶ際には、期間の短縮を提案してみてください。どうしても必要な手続きもありますから極端に短いと不動産会社も満足に動けません。まずは1カ月で契約を交わし、不動産会社の信頼性を見極めることをお勧めします。
1か月で信頼できると判断されれば、その後の更新で3カ月の依頼をすればいいのです。契約更新は売主様側からの書類の提出でのみ可能ですから、任せられないと判断した会社とは更新を行う義務はありません。本当に売主様の力になってくれる会社や担当者は、1カ月でも懸命に売り込みを行ってくれます。